3．3西方城市土地利用理论的综述及其对域市改造的指导意义
土地利用在城市改造过程中的重要性怎么强调也不过分。一个突出的例子是，可以运用城市土地的级差地租通过市场的自动调节来实现中心商业区、工业区和居住区等在空间上的最优布局，而且政府也完全可以利用土地级差地租的变化来为城市改造筹集资金。西方较系统的城市土地利用理论包括20世纪20年代兴起的生态区位学派、六七十年代的经济区位学派、社会行为学派和七八十年代以来的政治经济学派。它们各自从不同的角度揭示了影响城市土地利用的经济、社会、政治等人文驱动力及其作用机理，极大地拓展和深化了我们对城市土地利用的空间结构模式及其发展规律的认识和理解。
西方土地利用理论虽然至今没有形成一个综合协调的理论体系，但它所揭示的若干规律却为城市改造中如何运用土地提供了基本原则，并且指出了其中应该注意的问题，更为重要的是它把我们的视野和思维由单纯的空间方法引向了更为广阔和深刻的经济、社会和政治综合作用的领域。这对充分发挥土地在城市改造中的作用并规避可能产生的严重问题提供了一个直接指导。
3.4 未来城市理论：城市改造追求的理想域市
未来城市理论并不是一个专门的学科，而是多个学科有关城市未来发展的认识的一个综合。在总结了城市经济学、城市社会学、城市规划学和城市土地利用理论等的基本研究成果和有关城市改造的认识后，再来归纳有关城市未来发展的理论认识，将会使我们更加明确城市改造最终应该建立什么样的理想城不同学科提出的未来城市发展理论，主要有信息城市、全球城、地方城市文脉城市）、山水城市、步行城市、无汽车城市、健康城市、生态城市、绿色城市以及根据可持续发展世界观提出的可持续发展城市等理论。本部分对上述理论进行了认真的剖析，认为信息城市和全球城市等最流行的城市理论以及地方城市理论等，并没有为人们提供解决现有城市问题的完整对策，而山水城市还有待于完善和发展，无小汽车城市和步行城市过于关注城市系统的局部问题，健康城市又可以为生态城市所包涵，生态城市既为人们提供了系统的解决现有城市问题的对策，又体现了可持续发展的目标。因此，可以得出结论，生态城市目前代表了未来城市的真正发展方向和潮流．是人们实现城市可持续发展的有效途径。未来城市理论的研究非常明确地指出了城市改造应该追求的理想城市目标。
4 城市改造一般：一个初步的归纳
城市改造问题是一个涉及诸多领域的复杂问题，从任何一方对其进行深入研究，都可能面临一系列错综复杂的相关关系。这也是为什么有诸多学科的研究而至今没有出现城市改造一般理论的根本原因。限于问题的复杂性和作者研究能力的不足，本部分也不可能总结出城市改造的一般理论，只是尝试对城市改造一般作一个初步的归纳。内容包括四大块：一是城市改造的基本类型、核心内容和主要方式；二是城市改造的目标体系和评价体系；三是从狭义的城市改造概念出发，总结了不同类型的城市功能区的改造策略；四是主要围绕我国概括了处于城市化中前期阶段的国家在全球化、信息化等新形势下搞好城市改造的一般做法，这主要是从广义的城市改造概念角度进行的归纳。
4.1 城市改造的基本类型、内容和形式
城市改造的基本类型可以从不同的角度来划分，如从城市衰退原回角度可以分为物质性衰退、功能性衰退、结构性衰退：从城市的功能分区来看，有中心商业区的改造、工业区的改造、历史文化区的改造等等。城市改造的核心内容可以归纳为城市结构（经济和社会等）的调整、城市物质损耗的补偿和城市环境的综合整治三方面内容。城市改造的形式多种多样，但最基本的是重建、改建和保护这三种。本部分同时总结了城市改造中应处理好的几个关系，即总体建设与局部改造的关系、传统与创新的关系、短期与长期的关系、政府、企业与市场之间的关系。
4．2 城市改造的目标体系与评价体系
城市改造具有面广量大、矛盾众多的特点，传统的形体规划设计已难以担当此任，需要建立一套目标更为广泛、内涵更为丰富、执行更为灵活的系统控制规划。城市改造目标体系是城市改造规划控制系统的决策单元，它根据评价资料和城市的发展战略及其他有关信息，从整体上为城市改造制定规划目标，并根据实施情况不断对目标进行补充的修正。目标体系是整个城市改造规划控制的灵魂，它将直接决定着城市改造的方向。城市改造的目标体系可以划分为经济发展目标、环境持续目标、生活舒适目标、社会发展目标、文化保护与发展目标。
经过多年的实践，城市改造的评价己经从事后评价延伸到事前，即这种评价贯穿城市改造的全过程。因此，根据评价对象的不同，城市改造的评价可分为现状评价、规划评价和改造评价三类。现状评价主要评判旧城生活和环境质量的优劣程度。规划评价主要评判规划目标对现状的改进程度，确定改造方案的综合评定值，进行多方案的比较与优选。改造评价是对于改造以后的城市形态所进行的检测，它一方面以某一阶段的规划目标进行检验，另一方面为下一步的规划控制和改造提供新的信息。城市改造的评价体系主要由两大部分构成，即评价指标体系和评价方法体系。评价指标体系是整个评价体系的框架和基础，也是建立科学的评价方法的必要前提，分为实质环境的评价指标体系和社会环境的评价指标体系。评价方法体系则包括罚分制评价法、权值评价法和层次分析法等。
4.3 城市改造策略：三种典型域市功能区的改造
这一部分重点总结了旧居住区、中心区和历史文化区这三种城市功能区的改造策略。旧居住区可以分为有机构成型、自然衍生型和混合生长型，不同的居住区其形成机制和存在的问题均有差异，因此应该针对不同的旧居住区采取不同的整治与改造措施。现代城市的中心区具有中心性、高价性、积聚性、流通性和可达性的特点，中心区的改造与功能重构要从城市总体布局的调整和拓展以及中心区的结构调整和完善两个层面来考虑。历史文化区的保护与改造的主要内容和方法有：另辟新区，保护古城；古城格局的保护；环境景观特色的保护；结合旅游资源开发的保护；精心城市设计。
4.4 城市化中前期阶段城市改造二般问题：新挑战下我国的对策
我国与其他很多发展中国家一样，城市化水平基本上处于城市化发展的中前期或中期阶段；而且，同发达国家相比，发展中国家是在城市化的推进过程中来解决全球化、信息化和生态保护的挑战带来的新问题。因此，总结新形势下城市化中前期阶段的城市改造的一般问题，无论是对我国还是对其他发展中国家都非常有现实意义和指导意义。由于讨论的是城市化中前期阶段的城市改造，因此，很大程度上是基于广义的城市改造。我国在发展中国家具有相当的代表性，本部分主要以中国为例展开研究。
处于城市化中前期阶段的我国在推进城市化的过程中要搞好城市改造并应对新形势带来的挑战，必须做好十个方面的工作。这十个方面的工作对发展中国家来说也具有一般性；一、建设若干个世界级（国际性）城市；二、重视城市连绵区的建设；三、构建大都市地区行政体制：四、鼓励和推动城市化进程：五、正视郊区化现象，逐步完善城区发展政策；六、加快城市间快速通道网建设；七、加强城镇体系规划的宏观调控；八、分区制定城市化发展策略；九、在资源有限的条件下正确处理农村工业化与城市化的关系；十、建设与国力相匹配的国家城市体系。
5. 城市改造的组织与实施：系统观点
在城市发展过程中，城市改造历来是一项最复杂、涉及面最广的社会系统工程。改革开放以来，我国城市改造以空前的规模和速度展开，进入了一个新的历史阶段。新时期的城市改造无论在其内容、方式上都发生了很大的变化。它不仅面临着过去大量存在的物质性老化问题，而且交织着城市结构性和功能性衰退。因此，几乎任何一个城市都面临着城市改造的压力。但是，在新时期里，城市改造已不仅仅是一个局部性改造问题，而是如何提高整体机能问题，其工作重点从总体上应面向调整产业结构、完善交通与通讯等基础设施、保护历史文化环境、完善社区结构等长远的、全局性的目标。这样看来，如何有效地组织和实施城市改造，便成为摆在实际工作者面前的一个重要问题，同时也是理论工作者所面临的重要研究课题之一。
城市改造的一个核心环节是城市规划的编制和城市规划的实施。在这一章里，笔者围绕城市规划问题展开论述，就与城市规划有关的方面进行系统分析，特别是城市规划体系和城市规划核心法等，以期能对我国城市改造中相关问题的改进提供参考。
5.1 城市改造的系统规划
新中国成立以后，我国的城市规划编制体系源自苏联模式，城市规划学科基本上还是建筑学的组成部分。此后经历了一个逐渐发展和变迁的过程。改革开放以来，规划界对编制城市规划做了大量有益的探索，思想逐步解放，观念逐步更新，取得了丰硕的成果。但是，现行规划编制体系仍显得不能适应新的形势。问题集中体现在对城市规划本质特征的认识上还没有完全突破计划经济模式和狭义建筑学传统的局限。
基于对现行城市规划的反思，可以看出，城市规划新框架的建构，必须为城镇的发展提供长远的、全局的战略目标和蓝图，同时也必须从规划实施管理的角度出发，为城市的宏观控制和日常管理提供法定依据，规划必须具备原则指导下的应变能力，对于不同规模、不同类别、不同发展阶段的城市，能够区别对待。
城市改造的系统规划可以分为规划编制和图则制定两大部分。规划编制应该分基本系列和非基本系列；图则制定可以分法定图则和工作图则。规划编制是图则制定的依据，是图则的技术支撑；图则是规划的法律表现形式，是规划意图的法律化，为城市规划的实施管理提供直接依据。
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