一、开展建筑活动的主要步骤

    在建筑过程中的各个阶段，大致如上图所示，不同的参与者按计划行使各自的职责。图中的各步骤的具体内容如下：

    （一）方案设想及立项评估

    在这一阶段中需要业主、工料测量师、建筑师、工程师、银行家和律师的参与。有可能需要召开许多次会议来讨论一些问题。总之，在项目建设之前，许多具体问题必须得到解决。要对初步的预算进行评估，对设计方案进行比较。在本阶段，还需要上报政府的计划委员会，搞清楚各项法规的要求，以及计划部门对拟建项目的意见。

    （二）设计（初步设计、技术设计）

    由业主指定的建筑师进行项目可行性研究，并根据业主提出的方案，结合拟建项目的功能、造价、质量和工期等要求，开展设计。

    立项评估阶段结束之后，初步设计阶段就开始了。根据初步设计的图纸的技术说明书，工料测量师编制出工程量清单（工程量表）。建筑师审查初步设计文件和预算，所有初步设计文件呈送业主审批。

    通常情况下，业主和建筑师将对这些文件进行若干修改。初步设计一旦确定下来，最终技术设计阶段就开始了，技术设计文件更加详细和费时。由于建筑和工程结构图确定了工程范围，工程量清单将更加详细和准确。工料测量师（或计划工程师）将编制施工进度计划，进度计划应反映出项目实施所需合理时间。

    （三）编制招标合同文件

    由业主的咨询工程师（建筑师、工程师、工料测量师）负责选择在建设费用、工期和一般市场行情等诸方面适合于本项目的合同类型。然后，据此编制相应的合同文件，并通过招标选择合适的承包商来实施发包工程。

    （四）招标和预算通过公开招标或邀请招标等各种招标方式，将编制的招标文件或合同文件分发给所选定的承包商；承包商的估价师（estimator）根据工程量清单编制报价，使承包商对该工程进行投标。

    在英国，大部分承包商在项目的实施过程中会将工程的大部分内容分包给各类专业分包商，这些分包商一般从承包投标报价时就开始介入，有些是由业主指定的分包商。承包商在取得招标文件后，如其打算分包工程，会将相关的投标图纸和工程量清单交到有关分包商（一般至少请3家其认为合格的分包商），分包商会就此进行报价；承包商根据分包商的报价，认定哪一家分包商的报价最低，以此作为承包商报价的依据，承包商的估价师对其自己实施的工程和分包商对各部分报价进行汇总，并加上相应的利润和管理费及相关杂税，作为其向业主投标报价的依据。 

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